La réévaluation libre des actifs d’une SCI détenue par des particuliers n’a pas d’incidence fiscale

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Selon le Conseil d’État, une SCI non astreinte à la tenue d’une comptabilité commerciale qui procède à une réévaluation libre de ses immeubles ne peut pas déduire des résultats des exercices ultérieurs, au cours desquels le nouvel associé relève de l’IS (Impôt sur les Sociétés), des amortissements calculés d’après la valeur réévaluée des immeubles.

 

Ce que dit le Conseil d’État

Le Conseil d’État juge qu’une SCI n’ayant pas opté pour l’IS (Impôt sur les Sociétés) et ne comprenant que des associés personnes physiques n’est pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale et ne peut procéder à la réévaluation libre de ses immeubles sur le fondement des dispositions du Code de commerce. Par suite, la réévaluation réalisée par la société est dépourvue de conséquences fiscales. Les résultats des exercices postérieurs à celui de la réévaluation, au cours desquels le nouvel associé est soumis à l’IS, doivent donc être déterminés en déduisant les amortissements calculés d’après la valeur d’origine des immeubles et non d’après leur valeur réévaluée.

À lire : Projet de loi de finances 2019 et prélèvement à la source.

 

Cas concret de réévaluation libre des actifs d’une SCI détenue par des particuliers

Les faits de l’espèce sont les suivants. La SCI d’origine exerçant une activité civile de location d’immeubles nus ne comprenait que des associés personnes physiques relevant de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Au cours de l’exercice N, la société a procédé à une réévaluation libre de ses immeubles et inscrit l’écart positif au compte « écart de réévaluation » de ses capitaux propres. Au cours de l’exercice N + 1, les associés ont créé une nouvelle SCI qui a immédiatement opté pour son assujettissement à l’IS et acquis la totalité des parts de la première SCI, devenant ainsi son associé unique. L’administration, ayant estimé que cette réévaluation libre des actifs qui n’avait déclenché aucune taxation ne lui était pas opposable, a remis en cause le montant des amortissements pratiqués d’après la valeur réévaluée des immeubles.

Pour information : Liquidation de société, le remboursement du capital social échappe au droit de partage.

 

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