Depuis la suppression de l’ISF en 2018, les contribuables détenant un patrimoine immobilier important sont désormais soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce dispositif fiscal spécifique, souvent mal compris ou sous-estimé, nécessite une vigilance particulière tant dans l’évaluation du patrimoine que dans la déclaration annuelle à l’administration fiscale.
Chez Axens, cabinet d’expertise comptable et fiscale, nous accompagnons de nombreux particuliers dans l’établissement de leur déclaration IFI et dans l’optimisation de leur fiscalité patrimoniale. Qu’il s’agisse d’estimer la valeur de vos biens, de déterminer les dettes déductibles ou de sécuriser votre déclaration, nous mettons à votre service notre expertise fiscale et notre parfaite connaissance des règles en vigueur.
Vous êtes concerné par l’IFI ou vous vous interrogez sur votre situation patrimoniale ? Cette page, rédigée par nos experts en fiscalité, est faite pour vous.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Il remplace l’ancien ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis le 1er janvier 2018 et recentre l’imposition sur les actifs immobiliers non professionnels.
L’IFI s’applique à toute personne physique domiciliée en France, mais aussi à certains non-résidents détenant des biens immobiliers situés en France. Le patrimoine pris en compte est celui détenu au 1er janvier de l’année d’imposition, pour une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros.
Il inclut les biens détenus directement, mais aussi les parts de SCI ou de sociétés détenant elles-mêmes des actifs immobiliers. Les biens affectés à une activité professionnelle sont exonérés, tout comme certains immeubles classés ou destinés à la location professionnelle.
Le calcul de l’IFI repose sur un barème progressif, allant de 0,5 % à 1,5 %, appliqué sur la fraction du patrimoine immobilier dépassant 800 000 € (même si l’IFI ne s’applique qu’au-delà de 1,3 million €).
Le patrimoine immobilier net est déterminé après déduction de certaines dettes, à condition qu’elles soient afférentes aux biens imposables (emprunts immobiliers, travaux, taxes foncières…).
Le montant final de l’IFI peut être réduit grâce à plusieurs dispositifs, notamment le plafonnement de l’impôt ou encore les réductions pour dons aux œuvres.
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La déclaration de l’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, généralement entre avril et juin selon les zones. Elle est obligatoire pour tout contribuable dépassant le seuil de 1,3 million € de patrimoine net taxable, même s’il bénéficie de déductions importantes.
Une mauvaise évaluation du patrimoine ou un oubli peuvent entraîner des redressements fiscaux importants, avec intérêts de retard et pénalités. C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné pour bien structurer sa déclaration.
L’un des enjeux majeurs de l’Impôt sur la Fortune Immobilière réside dans la bonne structuration de votre patrimoine. L’objectif n’est pas uniquement de limiter la charge fiscale, mais de faire coïncider votre stratégie patrimoniale avec vos objectifs personnels (transmission, rendement, sécurité…).
Certaines solutions permettent, selon les cas, de réduire la base imposable : répartition entre biens professionnels et privés, démembrement de propriété, recours à des structures juridiques adaptées comme les SCI, ou encore l’optimisation de l’endettement. Toutefois, toute action doit être envisagée dans un cadre strictement légal et avec une vision globale de votre situation fiscale.
Axens, en tant que cabinet d’expertise comptable, vous accompagne de manière responsable et transparente dans cette réflexion. Nous ne cherchons pas la défiscalisation à tout prix, mais l’optimisation fiscale personnalisée, au service de votre patrimoine et dans le respect des règles en vigueur.
Nous sommes également en mesure d’intervenir en cas de contrôle fiscal, pour sécuriser votre position, régulariser une situation ou justifier les choix déclaratifs retenus.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les personnes physiques, résidentes fiscales françaises ou non, dont la valeur nette du patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Sont visés l’ensemble des biens immobiliers détenus directement (résidences principales ou secondaires, immeubles locatifs, terrains…) mais aussi certains biens détenus indirectement, par exemple via des parts de sociétés (SCI, SCPI, OPCI…), dès lors que leur actif est principalement composé de biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle.
L’IFI s’applique au patrimoine immobilier non professionnel, ce qui signifie qu’un bien affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale peut, sous conditions, être exonéré. Par ailleurs, certaines dettes sont déductibles (emprunt immobilier, travaux de rénovation, etc.), mais sous des règles précises.
Il est donc essentiel de bien analyser la composition de son patrimoine, les modalités de détention, ainsi que les dettes associées, pour déterminer l’assiette exacte de l’IFI. C’est justement ce que propose notre cabinet, en vous accompagnant avec méthode et rigueur.
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QUI SOMMES-NOUS ?
Chez Axens, la fiscalité patrimoniale n’est pas une simple ligne dans un bilan, c’est un sujet stratégique que nous traitons avec une équipe dédiée et expérimentée. Pour vous accompagner dans la déclaration de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et dans l’optimisation fiscale de votre patrimoine, nous mobilisons des expertises complémentaires.
Aurélie et Benjamin, nos deux fiscalistes, sont spécialisés dans l’accompagnement des particuliers fortunés. Ils vous aident à établir précisément l’assiette de votre IFI, à identifier les éventuelles exonérations ou déductions possibles, et à sécuriser l’ensemble de votre déclaration. Leur mission : vous éviter toute erreur ou mauvaise interprétation, tout en vous permettant de tirer parti des dispositifs existants.
À leurs côtés, Christophe HEYRAUD, notre conseiller en gestion de patrimoine, intervient pour structurer votre patrimoine immobilier dans une logique de pérennité, de performance et de transmission. Son approche globale, à la fois financière, juridique et fiscale, permet d’envisager les meilleurs leviers d’optimisation à moyen et long terme.
Enfin, nos équipes comptables et nos experts-comptables assurent un soutien technique rigoureux, et facilitent la collecte et le traitement des données nécessaires à vos obligations fiscales.
Avec des bureaux à Lyon, Saint-Étienne, Andrézieux et Sainte-Sigolène, nous vous accompagnons localement avec la réactivité et la proximité d’un cabinet comptable de confiance engagé à vos côtés.
Expertise Comptable
Comptabilité – Établissement des comptes annuels – Déclarations fiscales courantes (TVA, IS, CVAE…)
Gestion
Business plan – Tableaux de bord – Indicateurs de gestion – Évaluation d’entreprise
Conseil
Conseil en gestion de patrimoine – Prévoyance retraite – Fiscalité
Paie
Gestion de la paie – Ressources Humaines – Solutions SIRH – Conseil Social
Droit des sociétés
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VOS QUESTIONS
Vous vous posez encore des questions sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière ? C’est normal ! Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes que nous rencontrons chez nos clients, qu’ils soient basés à Lyon, Saint-Étienne, Andrézieux (42) ou Sainte-Sigolène (43).
L’IFI concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’applique à l’ensemble du foyer fiscal (conjoints, partenaires de PACS ou concubins notoires) et porte sur les biens immobiliers détenus directement ou indirectement, en France comme à l’étranger pour les résidents fiscaux français (résidences principales ou secondaires, immeubles locatifs, terrains…).
L’IFI se calcule sur la valeur nette du patrimoine immobilier, après déduction des dettes liées à ces biens (emprunts, travaux…). Un barème progressif est ensuite appliqué par tranche, avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 %. Une décote est prévue pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Le montant final de l’impôt peut également être réduit grâce à certains dispositifs, comme les dons à des organismes d’intérêt général.
Oui, la résidence principale entre dans l’assiette de l’IFI, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cela signifie que seule 70 % de la valeur de votre résidence principale est prise en compte dans le calcul de votre patrimoine taxable à l’IFI.
Il faut détenir au moins 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable pour être assujetti à l’IFI. Toutefois, l’imposition ne commence effectivement qu’à partir de 800 000 euros, une fois l’abattement appliqué. En dessous de ce seuil, aucune cotisation n’est due.
Certains biens sont exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), notamment :
1. Les biens professionnels, s’ils sont utilisés pour une activité exercée à titre principal.
2. Les parts de sociétés (SCI, SCPI, etc.) à hauteur de la fraction correspondant à des actifs non immobiliers.
3. Les bois et forêts ou parts de groupements forestiers, sous certaines conditions, peuvent bénéficier d’une exonération partielle.
Un accompagnement personnalisé permet de bien qualifier les biens et de sécuriser sa déclaration.
Besoin d’un accompagnement sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou la déclaration de vos revenus ?
Chez AXENS, nos fiscalistes et conseillers en gestion de patrimoine vous aident à comprendre vos obligations, à optimiser votre situation et à sécuriser vos déclarations. Que vous soyez concerné par l’IFI, par une transmission de patrimoine ou simplement à la recherche de conseils sur votre fiscalité personnelle, notre équipe vous accompagne avec proximité, rigueur et expertise.
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Nos spécialistes sont à votre écoute pour vous aider à faire les bons choix.
NOS SERVICES
Chez Axens, nous accompagnons les dirigeants à chaque étape de la vie de leur entreprise.
Comptabilité, fiscalité, gestion sociale, droit des affaires, stratégie patrimoniale ou encore RSE : nos équipes vous conseillent avec précision et proximité, pour vous permettre de piloter sereinement votre activité. Chaque mission est pensée pour répondre à vos besoins concrets, avec des solutions sur mesure et évolutives.
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