Statut des baux commerciaux : Le bail d’une société commerciale n’en relève pas toujours

Pour déterminer si le statut des baux commerciaux s’applique, seule compte la nature de l’activité du locataire.

Bail commercial non signé

Un propriétaire de bureaux établit un projet de bail commercial par lequel il s’engage à louer ces locaux à une société commerciale (une SARL) exerçant une activité d’expertise automobile, activité civile par nature, moyennant un loyer déterminé.

Le bail n’est jamais signé. La société s’installe néanmoins dans les locaux et elle règle le loyer convenu pendant un an puis elle libère les lieux. Faisant état du projet de bail, de l’occupation des locaux et du paiement des loyers, le propriétaire prétend qu’il existe un bail commercial verbal et demande le paiement des loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale, soit deux années supplémentaires.

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Statut des baux commerciaux : Ce que dit la Cour d’appel

La Cour d’appel de Lyon rejette cette demande et effectue le rappel important suivant. Pour l’application de l’article L 145-1 du Code de commerce aux termes duquel « sont soumis au statut des baux commerciaux les baux des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal », il est indifférent que l’occupant exploite son activité sous couvert d’une personne morale commerçante par la forme, si cette activité ne présente pas un caractère commercial.

En conséquence, en l’absence de toute soumission volontaire au statut, le propriétaire ne peut pas revendiquer l’existence d’un bail commercial.

Sauf extension légale ou conventionnelle, le bail consenti à un locataire qui exerce une activité de nature civile n’entre pas dans le champ d’application du statut des baux commerciaux et ce, quelle que soit la forme sous laquelle il exerce son activité.

Sources de l’article sur le bail consenti à une société commerciale et le statut des baux commerciaux : Editions Francis Lefebvre 2017 et CA Lyon 12-1-2017 n° 15/03438, SCI ETCA c/ SARL OPE Haute-Loire.