TVA sur marge : Terrain à bâtir et livraison d’immeuble

TVA sur marge, l’administration marginalise les cas d’application et donne des précisions sur les terrains à bâtir, la livraison d’immeuble ou encore l’immobilier.

TVA sur marge : la vente de terrain à bâtir et la livraison d’immeubles

La législation actuellement en vigueur prévoit que, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti à la TVA, les ventes de terrain à bâtir sont imposables de plein droit à la TVA et les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont imposables sur option.

Dans les deux cas, la TVA est en principe liquidée sur le prix total de cession (article 266 du CGI). Toutefois, l’article 268 du CGI prévoit que la TVA peut être calculée sur la marge du vendeur, s’il est établi que l’acquisition du bien par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction.

Dans ces commentaires de l’article 268 du CGI, parus au BOI-TVA-IMM-10-20-10, l’administration réserve l’application du régime de la TVA sur la marge aux seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification.

Elle précise que ne sont donc taxables à la TVA sur marge que les reventes :

• De terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis.
• Ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis précédemment en l’état d’immeuble déjà bâti.

Il résulte de cette condition d’identité de qualification que sont exclues de la taxation sur la marge les opérations de construction-vente, ainsi que les ventes de terrains à bâtir après démolition des constructions qui y sont édifiées.

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Précisions de l’administration : TVA sur marge, vente et revente de terrain à bâtir et division parcellaire

L’administration a également fait application de cette doctrine dans différents contentieux concernant des opérations de vente de terrains à bâtir issus d’une division de propriété. Elle a considéré que faute d’identité entre le bien acquis (une propriété avec terrain) et le bien revendu (la construction et différents lots de terrains à bâtir), la TVA devait être calculée sur le prix de vente total et non sur la marge. Selon elle, la condition d’identité de qualification implique que chaque élément revendu ait été clairement désigné et identifié dans l’acte d’acquisition. Elle énonce qu’en cas de cession conjointe d’un terrain à bâtir et d’un immeuble bâti, l’acte doit refléter clairement la qualification respective de chaque élément, afin de lui appliquer le régime fiscal adéquat, ce qui implique, en règle générale, une division parcellaire préalable à la mutation, permettant de distinguer le terrain de la construction.

Cette position restrictive vient d’être réaffirmée par l’administration dans deux réponses ministérielles publiées le 30 août 2016, puis dans deux autres publiées le 20 septembre 2016. Elle y indique que la mise en œuvre du régime dérogatoire de la TVA sur la marge suppose nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique.

Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total.

En revanche, lorsque cette division est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge peut être appliquée.

L’administration justifie sa position par le fait qu’appliquer le régime de la marge dans d’autres cas aboutirait à l’impossibilité de calculer l’assiette taxable puisque prix de vente et prix d’achat porteraient sur des biens dissemblables.

Pourtant, sous le régime antérieur (applicable jusqu’au 10 mars 2010) de taxation sur la marge applicable aux marchands de biens et aux lotisseurs, l’administration avait pourtant admis que dans le cas de la revente par lots d’un immeuble acquis pour un prix global, le professionnel pouvait estimer le prix de revient d’un lot en imputant une fraction du prix d’acquisition global selon la méthode de son choix sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt.

TVA sur marge : En conclusion

En conclusion de cet article sur la TVA sur marge, selon la position actuellement publiée de l’administration fiscale, le professionnel qui se contente de vendre des parcelles de terrains à bâtir qu’il a simplement détachées d’une propriété plus vaste acquise auprès d’un particulier (ou d’un non assujetti) ne peut pas, selon l’administration, bénéficier de la taxation sur la marge.

Plus généralement, ce sont toutes les opérations de revente par lots après découpe, qu’il s’agisse de terrains ou d’immeubles bâtis, qui semblent exclues de la taxation sur la marge puisqu’un simple changement des superficies entre l’achat et la revente suffit à disqualifier l’opération.

À lire : Les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA de plein droit.

Source de l’article sur la TVA sur marge : Réponse ministérielle BUSSEREAU, AN 20 septembre 2016, n°96679.